Сколько стоит аренда торгового помещения в Москве: ставки по округам

Ставки на торговые помещения по округам

В таблице — ставки аренды торговых помещений по восьми округам Москвы по данным базы объектов «Гермес Реалти» на 08.11.2026. Это цены предложения, то есть сколько просят собственники. Цены сделок здесь нет. Медиана делит лоты округа пополам: половина дешевле, половина дороже. Диапазон в третьей колонке — середина рынка: в него попадает половина лотов округа, остальные стоят дешевле или дороже.

По медиане ЦАО дороже остальных округов в таблице. Нижняя граница его диапазона, 48 000 ₽/м²/год, выше медианы любого другого округа в таблице. При этом разброс в ЦАО тоже самый широкий: между границами 84 339 ₽/м²/год, а у ВАО, который идёт следом, — 43 200. Помещения за 48 000 и за 132 339 ₽/м²/год стоят в одной строке, хотя цена у них отличается почти в 2,8 раза. Поэтому медиана ЦАО почти ничего не говорит о цене конкретной точки. Верхние границы всех остальных округов, кроме СЗАО, к тому же попадают в диапазон ЦАО.

По САО, СЗАО и ЮЗАО выборки маленькие: восемь, семь и шесть лотов. Здесь медиана — только ориентир, и пары новых объявлений хватит, чтобы она заметно сдвинулась. По этим цифрам нельзя заключить, что СЗАО — самый дешёвый округ: медиана 25 532 ₽/м²/год посчитана всего по семи предложениям.

СВАО, Зеленоград и Новая Москва в эту выборку не вошли, поэтому ставок по ним в таблице нет.

Округ задаёт порядок цен, но не цену конкретного помещения.

Как перевести ставку в месячную плату

В таблице ставки указаны в рублях за квадратный метр в год. Для бюджета магазина нужна другая цифра: сколько вы будете каждый месяц платить собственнику за всё помещение. Одна цифра переводится в другую по формуле:

месячная плата = ставка, ₽/м²/год × площадь, м² ÷ 12

Для примера возьмём медианы двух округов и помещение площадью 100 м². Площадь мы выбрали для удобства счёта. Это не типичный размер лота.

• ЦАО: медиана 79 492 ₽/м²/год по 254 лотам. 79 492 × 100 ÷ 12 — примерно 662 тыс. ₽ в месяц.
• ЮВАО: медиана 36 000 ₽/м²/год по 99 лотам. 36 000 × 100 ÷ 12 = 300 000 ₽ в месяц.

Обе медианы взяты из базы объектов «Гермес Реалти» на 08.11.2026. Это цены предложения, а не цены сделок. Суммы выше — арифметика на медианах, а не цена конкретного помещения. Лот на соседней улице может оказаться заметно дешевле или дороже. Насколько широк этот разброс, показано в следующем разделе.

Единицы проверяйте в каждом объявлении отдельно.

Одни собственники указывают ставку за метр в год, другие пишут сумму в месяц за весь объект. Если принять месячную цифру за годовую или наоборот, расчёт разойдётся с реальностью в 12 раз. В одну сторону эта ошибка отсеет подходящие помещения как слишком дорогие. В другую — приведёт вас на показ объекта, который бюджет не выдержит.

Из выборки не видно и другого: что входит в ставку. В данных базы нет отметки о том, включены ли НДС, эксплуатационные расходы и коммунальные платежи. У одного объекта они уже заложены в цену, у другого придут в счёте отдельными строками. Уточняйте состав ставки у собственника по каждому помещению и сравнивайте варианты только после того, как приведёте их к одной базе.

У формулы есть граница: она считает только арендную плату. В неё не входят:

• обеспечительный платёж — депозит, который собственник держит у себя на время аренды и который вносится при подписании договора;
• индексация — повышение ставки в сроки и на величину, прописанные в договоре;
• ремонт и переоборудование под ваш формат: вывеска, витрина, торговое и холодильное оборудование, подключение дополнительной мощности.

Эти расходы закладывайте в бюджет первого года отдельно от месячного платежа.

Почему в одном округе ставки различаются в разы

Округ задаёт только общий уровень цен, а конкретную ставку определяет место, где у магазина дверь. В ЦАО половина активных лотов в базе объектов «Гермес Реалти» на 08.11.2026 предлагается по ставке от 48 000 до 132 339 ₽/м²/год. Всего в выборке 254 лота. Верхняя граница этого коридора почти в 2,8 раза выше нижней. При этом крайние значения сюда не попали: другая половина лотов лежит за пределами коридора, дешевле или дороже.

В СЗАО коридор уже, от 19 700 до 32 201 ₽/м²/год. Но в этом округе в выборке всего семь лотов, и узкий разброс может оказаться случайностью маленькой выборки. Мы бы не стали делать по нему выводы обо всём округе.

Сравнивайте ставку не с соседним округом, а с разбросом внутри своего.

Где окажется помещение, в нижней или в верхней части коридора, зависит от того, насколько легко покупателю его увидеть и зайти:

• Линия. На первой линии магазин видно с тротуара и с дороги. Помещение во дворе находят только те, кто уже знает адрес.
• Этаж. За первый этаж собственники обычно просят больше. Цоколь и второй этаж дешевле: случайный прохожий туда редко спускается или поднимается.
• Отдельный вход с улицы. Если вход через подъезд или общий коридор, мимо двери проходит меньше людей.
• Витрина. Без неё прохожий не видит товар, и привлекать покупателей приходится одной вывеской.
• Площадь лота. У маленьких и больших помещений ставка за метр часто разная. Поэтому сравнивайте лоты близкой площади.
• Сосед с трафиком. Если рядом супермаркет, аптека или остановка, люди уже ходят мимо вашей двери.

Наша позиция: для магазина вход и витрина на первой линии важнее округа. Возьмём дешёвое помещение во дворе ЦАО со ставкой у нижней границы коридора, около 48 000 ₽/м²/год. Оно вполне может проиграть помещению на первой линии в ЮВАО. В ЮВАО половина из 99 лотов предлагается по ставке от 26 541 до 50 000 ₽/м²/год, то есть по цене эти помещения близки. А людей мимо двери во дворе проходит меньше, чем мимо витрины на улице. Это правило не работает для магазинов, куда покупатель приезжает специально, например шоурума или магазина запчастей. Для них двор в центре может подойти.

Если вы ещё выбираете район, а не конкретное помещение, сначала прочитайте наш разбор районов для розничного магазина. Здесь мы районы заново не сравниваем.

Как оценить трафик до подписания договора

Трафик проверяйте сами, с блокнотом или счётчиком в руке. Слова «высокая проходимость» в объявлении ничего не значат, пока вы не посчитали людей у двери.

Как провести замер:

• считайте только тех, кто проходит мимо входа, а не всех людей, которых видно на улице;
• приходите в разные дни недели и в разное время: утром, в обед, вечером после работы;
• записывайте будни и выходные отдельно: на деловой улице и во дворе спального района суббота выглядит совсем по-разному;
• считайте каждую сторону улицы отдельно: люди на противоположном тротуаре станут вашими покупателями, только если им удобно перейти дорогу.

Число прохожих отвечает только на половину вопроса. Вторая половина — сколько из них зайдут, а это зависит от самого помещения. Проверьте, видна ли витрина издалека и не закрывает ли её остановка, киоск или соседняя вывеска. Посмотрите, по какой стороне люди идут к метро или остановке. Магазину у дома нужна та сторона, по которой люди вечером возвращаются домой. Высокое крыльцо со ступенями отсекает покупателей с колясками и сумками на колёсах. На узком тротуаре, где поток не даёт остановиться у входа, человек пройдёт мимо, даже если заметил витрину.

Ставка оправдана, только если этот трафик окупает её в вашей модели выручки.

Даже при большом потоке дорогая точка выгодна не сама по себе: всё решает, сколько покупок в месяц нужно, чтобы покрыть аренду и остальные расходы. Как найти этот порог, разобрано в статье о точке безубыточности магазина. Ваш замер трафика — исходные данные для этого расчёта.

У метода есть граница. Для шоурумов и точек, куда покупатель приходит целенаправленно, он не работает: салона мебели, ателье, магазина запчастей под заказ. Случайно туда почти не заходят. Для таких магазинов важнее парковка, вывеска, которую видно с дороги, и вход, который легко найти по навигатору.

Какие требования к помещению проверить под магазин

Сначала проверьте технику и документы, торгуйтесь потом. Если помещение не проходит хотя бы по одному пункту ниже, низкая ставка его не спасёт. Магазин, куда нельзя завезти товар или где нельзя законно торговать, не окупит даже символическую аренду.

До разговора о цене сверьте с собственником:

• Отдельный вход с улицы, а не через подъезд или общий холл. Уточните, кто отвечает за крыльцо и можно ли поставить пандус.
• Витрина: есть ли остекление на уровне глаз прохожего, видно ли его с основного потока и что договор говорит о вывеске.
• Электрическая мощность, выделенная на помещение. Нужна цифра в киловаттах из документов, а не «электричества хватит». Холодильные витрины и кассовая зона забирают её быстрее, чем кажется на просмотре.
• Разгрузка товара: где встанет машина, есть ли путь для тележки без ступенек, в какие часы можно разгружаться.
• Вентиляция: своя система или только окна, можно ли вывести воздуховод и повесить внешние блоки кондиционеров.
• Назначение помещения по документам: помещение должно быть нежилым, а его назначение должно подходить под торговлю. Смотрите выписку, а не текст объявления.

К продуктовому магазину требования строже.

Для продовольственной розницы действуют отдельные санитарные требования, а у помещения в жилом доме появляются дополнительные ограничения. Какие именно нормы применимы к вашему формату, проверьте по действующим документам вместе со специалистом до подписания договора. Фраза «под любой вид деятельности» в объявлении эти нормы не отменяет. Что можно и чего нельзя открыть на первом этаже жилого дома, мы разобрали в статье о бизнесе в жилом доме.

Если подходящих торговых помещений мало, посмотрите на ПСН, то есть помещения свободного назначения. О том, что можно размещать в ПСН, у нас есть отдельный материал.

Перепланировку под формат придётся согласовывать, даже если нужно только прорубить второй вход, расширить витрину или объединить комнаты, и результат такого согласования заранее не известен. Обещание собственника «потом узаконим» ничего не гарантирует. Если без перепланировки магазин вообще не откроется, это довод против объекта, а не повод выторговать скидку. Порядок согласования и риски описаны в статье о перепланировке торгового помещения.

Как оценить локацию для магазина у дома, мы здесь не повторяем: жилой массив вокруг, соседи-конкуренты и путь от остановки разобраны в статье о выборе помещения под магазин у дома.

Что проверить в объявлении и договоре

Объявление отвечает на один вопрос: стоит ли ехать на просмотр. На Авито и Циан сразу отсеивайте лоты без площади, без ставки и без фотографии входа с улицы. По таким карточкам всё равно придётся звонить, чтобы узнать базовые параметры. Как настроить фильтры и отличить собственника от посредника, разобрано в отдельной статье журнала о поиске торгового помещения на Авито и Циан.

Ставка в объявлении ещё не означает, что столько вы и будете платить. Реальную стоимость точки меняют условия договора. Сравнивайте два помещения только после того, как выясните по каждому:

• обеспечительный платёж — сумма, которую собственник держит у себя на случай долга или порчи помещения; на весь срок аренды эти деньги выпадают из оборота;
• индексация — повышение ставки в течение срока аренды: на сколько, как часто и с какого момента;
• арендные каникулы — период без арендной платы или со сниженной платой на время ремонта и открытия магазина;
• эксплуатационные расходы и коммунальные платежи — входят ли они в ставку или оплачиваются сверху и кто их считает.

Как договариваться по каждому пункту и что прописать в тексте договора, разобрано в статье о договоре аренды торгового помещения. Здесь достаточно запомнить одно: два лота с одинаковой ставкой могут стоить вам разных денег.

Затем проверьте само помещение и того, кто его сдаёт. Убедитесь, что арендодатель действительно собственник или имеет право сдавать помещение, а документы на объект позволяют открыть в нём магазин. Полный список проверок есть в статье о рисках при аренде коммерческого помещения.

Если у собственника не всё в порядке с правами, экономия на ставке может обернуться закрытым магазином.

Если вы сами сдаёте торговое помещение, этот материал написан не для вас: здесь рынок показан глазами арендатора. Собственнику важнее понять, что сетевые арендаторы требуют от помещения ещё до переговоров. Об этом журнал пишет в отдельной статье о требованиях сетевых арендаторов.