Сколько стоит аренда офиса в Москве: ставки по округам

Ставки по округам на ноябрь 2026

По каждому округу в таблице две цифры. Медиана делит объявления пополам: половина просит меньше, половина больше. Средняя половина ставок — это коридор, в который попадают 50% объявлений, если отбросить по 25% самых дешёвых и самых дорогих. Так единичные крайности не искажают картину.

Строки отсортированы по числу объявлений. Чем выше строка, тем надёжнее цифра.

Источник: База объектов «Гермес Реалти», выборка активных объявлений на 08.11.2026.

Первые пять строк посчитаны по выборкам от 67 до 2 853 объявлений. По ним округа можно сравнивать между собой. С нижними четырьмя строками так не получится: в СВАО 12 объявлений, в САО восемь, в ЮЗАО семь, в Новой Москве пять. При такой выборке одно новое или снятое объявление может заметно сдвинуть медиану. Узкий коридор в ЮЗАО, от 24 108 до 29 232 ₽/м²/год, означает только то, что несколько предложений оказались похожи по цене. Об узости рынка в округе он ничего не говорит. Читайте эти строки как ориентир. Выводить из них, например, что САО дешевле ЮЗАО, нельзя.

По СЗАО и Зеленограду проверенных данных на эту дату у нас нет, поэтому в таблице их тоже нет.

Подставлять цифру соседнего округа мы не стали: ставки в соседних округах расходятся больше, чем кажется по карте. ВАО и ЗАО отличаются по медиане почти в три раза.

Как читать эти цифры

Все ставки в таблице — цены предложения: столько собственники просят в объявлениях, по данным базы объектов «Гермес Реалти» на 08.11.2026. Ставка в подписанном договоре может отличаться. Сколько собственники уступают при торге, по нашим данным не видно, поэтому размер скидки мы не оцениваем.

Почему медиана, а не средняя арифметическая. Несколько объявлений с очень высокой ставкой заметно поднимают среднюю, а медиану почти не сдвигают. Поэтому одна «средняя ставка по Москве» без даты и числа объявлений мало помогает прикинуть бюджет: неизвестно, сколько в ней дорогих объявлений.

Из таблицы следует главный вывод статьи: ставки внутри одного округа часто расходятся сильнее, чем медианы разных округов.

Средняя половина объявлений в ЦАО просит от 30 000 до 55 000 ₽/м²/год. Ширина этого коридора — 25 000 ₽/м²/год. При этом медианы ЮАО и ЮВАО различаются всего на 9 042 ₽/м²/год: 29 442 ₽/м²/год по 258 объявлениям против 20 400 ₽/м²/год по 352. Получается, что внутри центра ставки расходятся почти втрое сильнее, чем между двумя соседними южными округами.

К тому же диапазоны пересекаются. Четверть объявлений в ЦАО дешевле 30 000 ₽/м²/год, а четверть объявлений в ЮАО дороже 37 114 ₽/м²/год. Значит, офис в центре может обойтись дешевле офиса на юге, и это не редкое исключение, а нормальный результат сравнения.

Поэтому сначала выбирайте здание и условия аренды, а округ — потом.

Одна строка таблицы выглядит неожиданно: медиана ЗАО — 45 750 ₽/м²/год, выше, чем в ЦАО (39 900 ₽/м²/год). Причину мы не называем: данных о том, как выборка ЗАО распределена по классам зданий и районам, у нас нет. Медиана показывает только то, какие объекты выставлены сейчас, и меняется вместе с этим набором.

Где это правило не работает. По СВАО, САО, ЮЗАО и ТиНАО в выборке меньше 15 объявлений, от 5 до 12 на округ. Медианы по ним мы приводим, но сравнивать эти округа с другими не стоит: пара новых объявлений заметно сдвинет цифру. По таким округам ставка из таблицы годится только как стартовая точка, чтобы спросить ставку у собственника.

Сколько это в месяц

Ставки в таблице указаны за один квадратный метр в год. Сумма, которую компания будет платить каждый месяц за весь офис, считается так:

платёж в месяц = ставка, ₽/м²/год × площадь, м² ÷ 12

Для примера посчитаем офис на 100 м² по медианам четырёх округов. Это наш расчёт по медианной ставке, а не цена конкретного объекта. Реальное помещение в том же округе может стоить заметно больше или меньше: медиана показывает только середину рынка. Исходные цифры — цены предложения по данным базы объектов «Гермес Реалти» на 08.11.2026.

По медиане одинаковые 100 м² в ЦАО стоят почти в два с половиной раза дороже, чем в ВАО.

Формула не работает, если собственник указал в объявлении не ставку, а сумму сразу за всё помещение в месяц. Её не нужно делить на 12 ещё раз, иначе бюджет окажется в 12 раз меньше настоящего. Перед расчётом посмотрите на единицу: «₽/м²/год» или «₽ в месяц». Собственнику, который сравнивает свою цену с медианой округа, нужен обратный расчёт: месячная плата × 12 ÷ площадь.

Есть и вторая неизвестная. В выборке не указано, входят ли в ставку НДС, эксплуатационные расходы и коммунальные платежи, поэтому это нужно уточнять у собственника до показа. Из чего складывается арендный платёж, мы разбираем в отдельной статье о составе арендной платы.

Ещё одна сумма понадобится при подписании договора: обеспечительный платёж. Это деньги, которые арендатор вносит как гарантию, что выполнит условия договора. Если договор это предусматривает, собственник может удержать из них, например, долг по просроченной оплате. Размер платежа определяется договором, поэтому спросите о нём сразу, вместе со ставкой.

От чего зависит ставка внутри округа

Округ задаёт только общий уровень цен. Ставку конкретного офиса определяют здание, его окружение и условия договора. Поэтому два объявления в одном округе часто расходятся сильнее, чем медианы двух соседних округов.

Класс здания

Офисные здания на рынке делят на четыре класса:

• A — здание, которое изначально строили как бизнес-центр: современная инженерия, центральное кондиционирование, профессиональная управляющая компания.
• B+ — новое или капитально реконструированное здание, которое немного уступает классу A по инженерии или сервису.
• B — старое здание после ремонта, инженерные системы в нём проще.
• C — бывшие НИИ, административные и производственные корпуса без серьёзной реконструкции, сервиса почти нет.

В нашей выборке ставки по классам не разделены, поэтому цифр по классам в статье нет. Медиана округа объединяет все классы сразу, и от доли дорогих зданий в округе она может заметно сдвигаться.

Мнение редакции: если клиенты к вам в офис не ездят, начинайте с уровня здания и условий договора, а округ подбирайте под этот ответ. С одной оговоркой: если клиенты регулярно приезжают к вам в офис, адрес может значить не меньше класса.

Стоит ли платить больше за класс A, мы разобрали в статье о переплате за класс A. Ставки в Москва-Сити живут по своим правилам, и про них есть отдельный материал.

Отделка, метро, площадь

Помещение без ремонта и готовый офис с мебелью сдаются на разных условиях: где-то ниже ставка, где-то дольше арендные каникулы. Подробнее об этом в статье об аренде офиса без ремонта.

На ставку влияют также пешая доступность до метро и наличие парковки. Влияет и площадь лота: в одном здании ставка за квадратный метр у небольшого блока и у целого этажа может быть разной. Уточняйте, к какой площади относится цена в объявлении.

Условия договора

Одинаковая на вид ставка может скрывать разные суммы платежей. Спросите у собственника, входят ли в неё НДС, эксплуатационные расходы и коммунальные платежи. Посмотрите и на остальные условия: арендные каникулы (период без арендной платы или со сниженной платой, например на время ремонта), ежегодную индексацию ставки и размер обеспечительного платежа. После этого объявления с похожей ставкой часто перестают выглядеть одинаковыми.

Как выбрать округ под бюджет

Начинайте с суммы, которую компания готова платить в месяц, а не с карты. Округ получается из расчёта, а не задаётся заранее.

1. Определите площадь. Посчитайте рабочие места и добавьте переговорную, кухню и ресепшн, если они нужны.
2. Посчитайте допустимую ставку в обратную сторону: бюджет в месяц × 12 ÷ площадь, м². Получится предельная ставка в ₽/м²/год, её можно сравнивать с таблицей.
3. Сравните эту ставку с медианами и средними диапазонами округов из таблицы выше. Если ставка выше медианы, выбор широкий. Если ниже нижней границы диапазона, подойдёт только часть самой дешёвой четверти объявлений.
4. Уточните, что входит в ставку: НДС, эксплуатационные расходы, коммунальные платежи. Если что-то из этого оплачивается отдельно, предельную ставку из второго шага придётся снизить.

Пример. Бюджет — 200 000 ₽ в месяц, нужен офис на 100 м². Считаем: 200 000 × 12 ÷ 100 = 24 000 ₽/м²/год. Это обычная арифметика, а не рыночная цифра. Теперь сравним её с выборкой базы объектов «Гермес Реалти» на 08.11.2026.

В ЮВАО средняя половина ставок лежит в коридоре от 15 000 до 27 000 ₽/м²/год, и 24 000 оказывается ближе к его верхнему краю, так что выбирать будет из чего. В ЮАО коридор шире, от 21 091 до 37 114 ₽/м²/год. Бюджет в него попадает, но ниже медианы округа, которая составляет 29 442. В ЦАО средняя половина ставок начинается с 30 000 ₽/м²/год. Значит, при ставке 24 000 там подойдут только объекты из нижней четверти, и у каждого из них стоит выяснить, почему он дешевле соседей.

Если в офис ходят клиенты и адрес работает на репутацию, такой расчёт не годится. Медиана округа в этом случае мало что говорит: только средняя половина ставок в ЦАО растянута на 25 000 ₽/м²/год. Сравнивать нужно конкретные районы и здания. Как это делать, мы разобрали в статье о выборе района под профиль компании и в сравнении офисов внутри ТТК и за МКАД.

Ставка из расчёта ещё не окончательная: как договориться с собственником о снижении, мы рассказали отдельно.