Сколько стоит купить офис в Москве: цены за м² по округам на ноябрь 2026

Цены на офисы по округам Москвы

Медианная цена предложения офиса в Москве — от 276 923 ₽/м² в ВАО до 488 000 ₽/м² в ЗАО. Расчёт сделан по 662 активным лотам продажи в восьми округах. Источник — база объектов «Гермес Реалти», выборка на 08.11.2026.

Средняя половина лотов — это коридор, в который попадает половина предложений округа. Остальные лоты стоят дешевле нижней или дороже верхней границы. Для оценки бюджета коридор полезнее медианы: типичный офис округа окажется где-то внутри него.

Все цифры — цены предложения, то есть сколько просят продавцы. Цену сделки после торга по этой выборке не посчитать. Включён ли в цены НДС, в данных не указано, и это нужно уточнять у продавца по каждому лоту.

Округа представлены в выборке неравномерно. В ЮЗАО и СВАО по девять лотов, в ВАО семь, в САО 17. Медианы этих округов — ориентир, а не устойчивая оценка: даже пара дорогих или дешёвых лотов заметно её сдвигает. СЗАО, Зеленоград и Новая Москва в этот расчёт не вошли, поэтому этих строк в таблице нет.

Единица измерения — рубли за квадратный метр при покупке всего объекта. Это не ставка аренды в ₽/м²/год, и сравнивать их напрямую нельзя.

Цена офиса = цена за м² × площадь. По медиане ЦАО офис на 100 м² стоит около 47,5 млн ₽, по медиане ЮАО — около 30 млн ₽. Это арифметика, а не оценка конкретного объекта: реальный лот может оказаться в любой точке коридора своего округа или за его границами.

Как складывается цена метра в ЮВАО, мы подробно разобрали в отдельной статье об офисах этого округа.

Медиана ЗАО выше, чем в центре: что из этого следует

По нашей выборке центр — не самый дорогой округ. Медианная цена предложения в ЗАО — 488 000 ₽/м² по 71 лоту, в ЦАО — 474 577 ₽/м² по 349 лотам (база объектов «Гермес Реалти», выборка на 08.11.2026). Разница — около 13 тыс. ₽/м², меньше 3%. Привычная картина «чем ближе к Кремлю, тем дороже» на этих данных не подтверждается.

Объяснять это престижем запада мы не будем: данных о составе выборки ЗАО у нас пока нет. Медиану по 71 лоту может сдвигать состав предложения, и выводы о самом округе делать рано. Сначала стоит проверить, какая доля лотов приходится на новые бизнес-центры, какие площади выставлены чаще и не дают ли заметную часть выборки один-два крупных комплекса. Пока это не проверено, «запад дороже центра» — факт о нынешнем предложении, а не свойство района.

Есть сравнение важнее.

Средняя половина лотов в ЦАО выставлена по цене от 330 396 до 575 338 ₽/м², и разрыв между границами этого диапазона — около 245 тыс. ₽/м². Медиана ЮАО — 299 600 ₽/м² по 83 лотам, разница медиан ЦАО и ЮАО — около 175 тыс. Выходит, что офисы внутри центра расходятся по цене метра сильнее, чем типичный центр и типичный юг между собой. Формат и состояние объекта весят больше, чем округ в адресе.

У САО картина другая: средняя половина лотов укладывается в 360 000–465 000 ₽/м², разрыв — 105 тыс. Но лотов там всего 17, и переносить эту ровность цен на весь рынок округа нельзя: это свойство небольшой выборки на конкретную дату.

Отсюда наша позиция: сравнивайте офис с офисами того же формата, то есть того же класса здания, площади и состояния, а округ используйте как второй фильтр. Медиана округа помогает прикинуть порядок бюджета, но не отвечает на вопрос, дорого ли конкретное предложение. Если адрес для вас — жёсткое условие, например офис нужен рядом с клиентами или командой, порядок обратный: сначала округ, потом сравнение форматов внутри него.

Что делает офис дороже или дешевле внутри одного округа

Цену внутри округа задаёт сам объект. В ЦАО средняя половина лотов выставлена по цене от 330 396 до 575 338 ₽/м² (база объектов «Гермес Реалти», выборка на 08.11.2026). Округ у всех этих лотов один, поэтому вилку объясняют характеристики самого помещения и его расположения внутри округа.

Формат. Этаж или блок в бизнес-центре, особняк и нежилое помещение на первом этаже жилого дома — три разных товара, даже если они стоят на одной улице. Блок в бизнес-центре продают вместе с инфраструктурой здания: охраной, лифтами, управляющей компанией. Особняк покупают за отдельность. Первый этаж жилого дома ценят за вход с улицы, но там жёстче ограничения на виды деятельности.

Класс здания. Для блоков в бизнес-центрах класс задаёт планку цены. Критерии класса А разобраны в отдельной статье журнала. Здесь важно одно: класс в объявлении указывает продавец, поэтому сверяйте его с самим зданием, а не с текстом лота.

Состояние. От того, продаётся помещение с готовой отделкой или под ремонт с нуля, зависит не только цена метра, но и срок въезда. Отделку видно на показе. Инженерию — вентиляцию, кондиционирование, выделенную электрическую мощность — не видно, а именно она определяет, сколько денег уйдёт после сделки.

Вход, парковка, метро. Отдельный вход с улицы, собственные машино-места и несколько минут пешком от метро продавец закладывает в цену сразу. Если клиенты к вам не приходят, а сотрудники ездят на метро, переплачивать за отдельный вход и парковку незачем.

Арендатор внутри. Офис с действующим арендатором становится ГАБ, то есть готовым арендным бизнесом: его оценивают по арендному потоку, а не по метражу, и сравнивать его с пустыми лотами нельзя.

Площадь. Офис на 50 м² и блок на целый этаж ищут разные покупатели. Для небольших помещений медиана округа — рабочий ориентир. Крупные блоки и здания целиком продаются штучно, каждый лот оценивают отдельно, поэтому медианы из таблицы для них почти бесполезны.

Отсюда порядок оценки: сначала формат и состояние, потом округ.

Где искать офис дешевле медианы

Ниже всего нижняя граница средней половины лотов — в ЮЗАО и СВАО: около 210 тыс. ₽/м². Но в каждом из этих округов в выборке всего девять лотов, поэтому эти цифры показывают ориентир, а не уровень рынка.

Ниже указаны нижние границы средней половины лотов по базе объектов «Гермес Реалти» на 08.11.2026. Это цены предложения, а не сделок:

• ЮЗАО — от 210 038 ₽/м², девять лотов;
• СВАО — от 210 728 ₽/м², девять лотов;
• ВАО — от 240 217 ₽/м², семь лотов;
• ЮАО — от 253 818 ₽/м², 83 лота;
• ЮВАО — от 283 262 ₽/м², 117 лотов.

Когда в выборке семь-девять объектов, один необычно дешёвый или дорогой лот заметно сдвигает границу. Самая низкая медиана в ВАО — 276 923 ₽/м². Но она посчитана всего по семи лотам и может заметно измениться после пары новых предложений. Устойчивее ориентир по ЮАО: там медиана 299 600 ₽/м² рассчитана по 83 лотам.

Цена ниже медианы округа — повод проверить объект, а не повод радоваться.

Обычно низкая цена метра что-то компенсирует. Если в помещении нет ремонта или изношены инженерные сети, понадобятся вложения, и они могут съесть всю экономию. Залог, арест или действующий договор аренды могут ограничить ваши права на объект или помешать сделке. Бывает, что назначение у помещения не офисное: подвал, цоколь, склад или производство. Чтобы посадить туда сотрудников, понадобятся отдельные согласования, и результат заранее не известен. Как проверять такие лоты до задатка, разберём в следующем разделе.

Если вместо офиса вы рассматриваете помещение свободного назначения (ПСН — нежилое помещение без жёстко закреплённой функции), сначала прочитайте разбор того, подходит ли ПСН под офис: у таких помещений свои ограничения.

Если офис нужен в ЦАО или ЗАО, этот раздел можно пропустить. Ваш ориентир — диапазоны этих округов из таблицы, а не нижние границы недорогих округов.

Покупка напрямую от собственника и проверка объекта

Покупка напрямую от собственника меняет не цену метра, а то, кто делает работу. Без посредника документы, переговоры и сверку объекта с бумагами покупатель ведёт сам или поручает своему юристу. В сделке через посредника часть этой работы берёт на себя он. Но посредник отвечает перед тем, кто ему платит, поэтому до переговоров выясните, на чьей он стороне.

Прямая сделка удобна, если у компании есть юрист, который уже вёл сделки с нежилыми помещениями. Если такого человека нет, то, что вы сэкономите на посреднике, может уйти на проверку и на исправление ошибок в договоре.

При любом формате сделки до внесения задатка проверьте четыре вещи:

• Выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Посмотрите, кто собственник и совпадают ли площадь, адрес и кадастровый номер с данными объявления.
• Обременения: залог, арест, действующую аренду, которая может перейти к новому владельцу вместе с помещением. Как проверить залог и арест, разобрано в отдельной инструкции.
• Назначение помещения. Помещение должно быть нежилым и подходить под офис. Если оно оформлено под другую деятельность, до въезда может понадобиться согласование.
• Соответствие планировки документам. Сравните фактические стены и проёмы с поэтажным планом из технической документации. Несогласованная перепланировка может перейти к покупателю вместе с правом собственности.

Проверку проходят все лоты, в том числе те, что продаются дешевле медианы своего округа.

Этот список нужен как фильтр, а не как юридическая экспертиза. С ним вы отсеете явно проблемные варианты ещё до того, как платить юристу. Выводы по конкретной сделке делает юрист, который видел весь пакет документов: можно ли оспорить сделку, какие условия включить в договор, как организовать расчёты.

При покупке здания целиком проверок больше, от земли под зданием до охранного статуса. Их мы разобрали в статье о проверке здания перед покупкой.

Расходы сверх цены метра

Цена из объявления — это ещё не весь бюджет покупки. К ней добавляются налоги, регистрация, ремонт и содержание помещения. Эти расходы закладывают до переговоров, а не после подписания договора.

НДС. Если офис продаёт юрлицо или ИП, спросите продавца прямо, включён ли НДС в цену объявления или начисляется сверху. От ответа зависит итоговая сумма сделки, а для компании-покупателя — ещё и порядок вычета. Выясните это до того, как сравнивать лоты: два офиса с одинаковой ценой метра могут обойтись по-разному.

Регистрация права. Переход права собственности проходит государственную регистрацию, за неё платится госпошлина. На фоне цены объекта она невелика, но внесите её в смету вместе с оплатой юриста, если вы его привлекаете.

Налог на имущество. После покупки у собственника может появиться обязанность платить налог на имущество. Как его считают, мы разобрали в статье о налогах при покупке коммерческой недвижимости, а точный расчёт для вашей компании сделает налоговый консультант.

Ремонт и перепланировка. Офис без отделки или после прежнего владельца требует вложений, и смета ремонта порой меняет выбор между двумя лотами сильнее, чем разница в цене метра. Перепланировку начинают только после согласования. Если в помещении уже есть изменения, которых нет в документах, это риск покупателя: узаконить их удаётся не всегда, и до сделки этот вопрос закрывают с юристом.

Содержание. Собственник платит эксплуатационные расходы управляющей компании, коммунальные платежи и охрану. Размер зависит от здания, поэтому попросите у продавца фактические счета за последние месяцы, а не устную оценку.

Если после подсчёта бюджет кажется тяжёлым, сравните покупку с арендой. Этому посвящена отдельная статья об окупаемости покупки офиса по сравнению с арендой. В этой статье доходность не считаем: она зависит от объекта и рынка, а рост стоимости офиса не гарантирован.

Цена метра — точка отсчёта, а не итоговая сумма.