Рынок помещений свободного назначения в Москве: обзор по данным базы

Откуда цифры и как их читать

Помещение свободного назначения (ПСН) — это нежилое помещение без заранее заданного профиля. В нём можно открыть магазин, салон, кафе или небольшой офис, если это допускают документы и само здание.

Все цифры обзора взяты из активных лотов базы объектов «Гермес Реалти» на 08.11.2026. Это цены предложения, то есть столько просят собственники. Это не цены сделок: торг и скидки при подписании договора в выборку не попадают.

По каждому округу мы считаем медиану: половина лотов дешевле неё, половина дороже. Для ПСН средняя арифметическая обманчива. Если в выборке есть несколько особняков с запросом втрое выше, чем у соседних помещений, они заметно поднимут среднюю, а медиана почти не сдвинется.

Медиана — ориентир для разговора с собственником, а не цена конкретного помещения.

Там, где написано «половина лотов в диапазоне от … до …», имеется в виду средняя половина предложений: четверть самых дешёвых и четверть самых дорогих лотов отброшены. Чем шире этот коридор, тем сильнее расходятся цены внутри одного округа.

Единицы у аренды и продажи разные. Ставку аренды указываем в рублях за квадратный метр в год (₽/м²/год), цену продажи — в рублях за квадратный метр (₽/м²). Месячную плату за помещение считают так: ставка × площадь ÷ 12. Например, при ставке 21 600 ₽/м²/год помещение на 80 м² обойдётся в 144 000 ₽ в месяц. Если забыть разделить на 12, бюджет окажется завышен в двенадцать раз.

В базе не указано, входят ли в ставку НДС, эксплуатационные и коммунальные платежи. Две похожие ставки могут дать разную итоговую сумму в месяц, поэтому уточняйте это у собственника до просмотра. Подробнее о том, что входит в стоимость аренды помещения, мы написали отдельно.

Если по округу в выборке меньше 50 лотов, мы помечаем его как малую выборку. Это правило нашей редакции, а не статистический закон. Когда предложений два десятка, одно-два нетипичных помещения меняют всю картину, поэтому по таким округам мы показываем цифру, но выводов не делаем.

Ставки аренды ПСН по округам

Если сравнивать округа с большой выборкой, медианная ставка аренды в центре в 1,7–1,8 раза выше, чем на востоке и юго-востоке. В таблице — ставки предложения из базы объектов «Гермес Реалти» на 08.11.2026.

Малая выборка здесь, как и во всём обзоре, — меньше 50 лотов. Лотов аренды ПСН в Зеленограде (ЗелАО) в выборке нет, поэтому строки для этого округа в таблице нет.

Среди округов с большой выборкой самая высокая медиана в ЦАО: 36 667 ₽/м²/год по 966 лотам. ЗАО отстаёт от центра совсем немного: 35 004 ₽/м²/год по 149 лотам. Но за медианой ЗАО стоят очень разные помещения. Насколько сильно расходятся их ставки, покажем в разделе о разбросе.

Самые низкие медианы среди крупных выборок у ЮВАО (21 600 ₽/м²/год) и ВАО (20 523 ₽/м²/год). Делим медиану ЦАО на медианы этих округов и получаем около 1,7 и 1,8. Если перевести в метры, то бюджета, на который в центре снимают 100 м², в ЮВАО по медиане хватит примерно на 170 м².

Месячная плата за 100 м² по медианной ставке считается так: ставка × площадь ÷ 12.

• ЦАО: 36 667 × 100 ÷ 12 ≈ 305 600 ₽ в месяц;
• ЮВАО: 21 600 × 100 ÷ 12 = 180 000 ₽ в месяц.

В этом расчёте нет НДС и эксплуатационных расходов. Входят ли они в ставку, нужно уточнять у собственника по каждому лоту.

Отдельно про ТиНАО и СВАО. Медиана ТиНАО 18 000 ₽/м²/год посчитана по 17 лотам, медиана СВАО 34 154 ₽/м²/год — по 21. На такой выборке несколько нетипичных помещений заметно сдвигают медиану. Поэтому из этих цифр не следует, что ТиНАО — самый дешёвый округ, а СВАО — дорогой.

По этим округам смотрите конкретные лоты, а медиану не берите за ориентир.

Цены продажи ПСН по округам

Самый дорогой квадратный метр ПСН — в ЦАО: медиана цены предложения 368 932 ₽/м² по 760 лотам. Это примерно в 1,4 раза выше, чем в ЗАО, следующем округе с крупной выборкой: там 268 115 ₽/м² по 320 лотам.

В таблице — цены, которые просят продавцы, а не цены сделок. Источник — база объектов «Гермес Реалти», данные на 08.11.2026. Округа, где лотов меньше пятидесяти, помечены отдельно.

Ниже центра и запада идёт плотная середина: ЮАО — 253 968 ₽/м², САО — 249 614 ₽/м², ЮВАО — 224 982 ₽/м². Между крайними точками этой группы меньше 30 тыс. ₽ на метр, поэтому выбирать между этими округами по медиане бессмысленно. Сравнивать нужно конкретные помещения.

Нижняя группа среди надёжных выборок — ВАО (198 436 ₽/м²), ЮЗАО (187 226 ₽/м²) и СВАО (176 175 ₽/м²).

По ТиНАО, СЗАО и ЗелАО медианы посчитаны всего по 42, 49 и 13 лотам: 225 102, 223 649 и 158 167 ₽/м². Это ориентир, а не уровень рынка, и выводов по ним мы не делаем.

Учтите единицы. В объявлениях о продаже часто указана цена всего объекта, а она равна цене за метр, умноженной на площадь. Прежде чем сверять её с таблицей, разделите цену на площадь помещения. Если сравнить цену объекта с медианой за метр, ошибка будет во столько раз, сколько метров в помещении.

Если вы ещё не решили, покупать или снимать, начните со статьи «Аренда vs Покупка». Здесь мы эту тему не разбираем.

Где ПСН чаще сдают, а где продают

По данным базы объектов «Гермес Реалти» на 08.11.2026, лотов аренды ПСН больше, чем лотов продажи, только в ЦАО и ЮАО. В ЮВАО их почти поровну. В остальных округах помещения в основном продают.

В ЦАО 966 лотов аренды против 760 лотов продажи, в ЮАО 192 против 175. В ЮВАО разница всего в десять лотов: 354 против 364. В других округах продажи больше, и местами намного. В САО на 23 лота аренды приходится 150 лотов продажи, в ЮЗАО 20 против 122, то есть продажа здесь в шесть с лишним раз многочисленнее. В СВАО 21 против 77, в СЗАО 18 против 49, в ТиНАО 17 против 42. В ЗАО и ВАО продаж примерно вдвое больше: 320 против 149 и 204 против 99.

Центр перетягивает на себя обе стороны базы, но аренду заметно сильнее. На ЦАО приходится около 52% лотов аренды: 966 из 1 859 в десяти округах, по которым есть данные об аренде. ЗелАО в этот расчёт не входит. В продаже доля ЦАО ниже, около 33%: 760 из 2 276 лотов в одиннадцати округах.

Это структура нашей базы на 08.11.2026, а не доли всего московского рынка ПСН.

Вывод для арендатора, которому нужен САО, ЮЗАО или СЗАО: выбирать придётся примерно из двух десятков вариантов на округ. Если у вас есть требования к витрине, отдельному входу или электрической мощности, подходящих вариантов останется ещё меньше. В такой ситуации имеет смысл посмотреть аренду в соседних округах или посчитать покупку: продажных лотов в этих округах в разы больше. Совет не работает, если бизнес привязан к конкретной улице или кварталу. Не подходит он и тем, у кого нет капитала на покупку: покупка — отдельное решение, и считать его нужно иначе, чем аренду.

Почему ваша цена может быть далеко от медианы

Медиана показывает середину рынка округа. О цене соседнего помещения она не говорит ничего. Насколько далеко расходятся лоты, видно по средней половине предложений: половина лотов укладывается в этот диапазон, остальные стоят дешевле или дороже.

В ЗАО медианная ставка аренды — 35 004 ₽/м²/год по 149 лотам. Среди округов с большой выборкой выше только ЦАО. При этом половина лотов в ЗАО предлагается по ставке от 24 000 до 50 350 ₽/м²/год, и верхняя граница больше чем вдвое выше нижней. Высокая медиана не значит, что в западном округе всё дорого: нижняя граница его средней половины попадает в средний диапазон ВАО.

В ВАО диапазон уже. Половина лотов стоит от 16 000 до 26 082 ₽/м²/год, верхняя граница выше нижней примерно в 1,6 раза.

У продажи картина другая. В ЗАО половина лотов стоит от 229 583 до 279 286 ₽/м², то есть границы отличаются примерно на 22%. Цены продажи в этом округе держатся заметно кучнее, чем ставки аренды. В ВАО средняя половина шире: от 175 775 до 258 646 ₽/м². Все цифры — цены предложения по данным базы объектов «Гермес Реалти» на 08.11.2026.

Положение конкретного помещения в диапазоне зависит от его свойств:

• этаж и отдельный вход с улицы;
• витрина и пешеходный трафик у входа;
• выделенная электрическая мощность;
• состояние отделки;
• ограничения на виды деятельности в жилом доме (подробно о них — в статье об открытии бизнеса в жилом доме);
• площадь лота: в одном и том же здании цена квадратного метра у маленького и большого помещения может заметно отличаться.

Сравнивайте запрос собственника не с медианой, а со средней половиной диапазона. Ставка внутри неё для предложений округа обычна, даже если заметно отличается от медианы. Если вы ищете помещение под офис, витрина и трафик вам не нужны, а платить за них придётся. Как проверить, подходит ли ПСН под офис, мы разобрали в отдельной статье.

Если лот вышел за границы диапазона, сначала выясните почему, а потом торгуйтесь.

Как пользоваться обзором арендатору, собственнику и покупателю

Каждой из трёх ролей обзор помогает по-своему, но всем — только до первого просмотра.

Арендатору

Переведите медиану в месячный бюджет по формуле «ставка × площадь ÷ 12». В ВАО медианная ставка — 20 523 ₽/м²/год по 99 лотам базы объектов «Гермес Реалти» на 08.11.2026. Для помещения на 60 м² это около 102 600 ₽ в месяц. Средняя половина лотов округа лежит в диапазоне от 16 000 до 26 082 ₽/м²/год, то есть от 80 000 до 130 400 ₽ в месяц за те же 60 м². Затем спросите собственника, входят ли в ставку НДС и эксплуатационные платежи, и пересчитайте бюджет с учётом ответа. Если лот дороже этого диапазона, условия можно обсуждать. Как это делать, мы разобрали в статье о том, когда собственник готов уступить в цене.

Собственнику

Сравнивайте свой запрос со средней половиной лотов, а не с медианой. В ЗАО половина лотов продажи выставлена по цене от 229 583 до 279 286 ₽/м². Если вы просите больше верхней границы, покупатель должен сразу понять, за что доплачивает: отдельный вход, витрина на проходную улицу, электрическая мощность, действующий арендатор. Если этого не объяснить, экспозиция, скорее всего, затянется.

Покупателю

Делить медиану аренды на медиану продажи и называть результат доходностью нельзя. В аренде и в продаже выставлены разные помещения: у них разные площадь, этаж и состояние. Обе цифры — цены предложения, а не сделок. А в таком делении нет ни НДС, ни расходов собственника: налога на имущество, простоя между арендаторами, ремонта. Доходность считают по конкретному объекту, и как это делается, объясняет наша статья об инвестициях в ПСН.

По ТиНАО в аренде всего 17 лотов, поэтому этот рынок мы разбираем отдельно — в статье о новых округах Москвы.

Обзор не заменяет оценку конкретного помещения. Перед покупкой нужен разбор аналогов на той же улице, с похожим входом и этажом, а медиана по округу такого разбора не даёт.